Bob Braak is een projectmanager gebiedsontwikkeling met een duidelijke mening over zijn vakgebied. Oorspronkelijk opgeleid als stedenbouwkundige, is hij geïntrigeerd door stedelijke ontwikkelingen en de invloed daarop door veranderend beleid en nieuwe inzichten. ‘Het houdt me altijd wel bezig dat bij alles wat je nu doet, je ook een inschatting moet maken van hoe het dan over twintig, dertig, veertig en vijftig jaar zal zijn. ‘Deze vooruitziende blik is een onderdeel van ons vak al heeft niemand een glazen bol’, zegt hij. Het gaat in de Nederlandse ruimtelijke ordening ook wel eens mis. Daar leren we van voor de toekomst. Vanuit deze optiek beschouwt hij de huidige wooncrisis vanuit twee samenhangende ontwikkelingen die je bij veel gemeenten in Nederland ziet: de stapeling van ambities bij het ontwikkelen van een gebied en het gebrek aan actief grondbeleid bij gemeenten.
Is het gebrek aan actief grondbeleid de oorzaak van dit probleem?
Er zijn tot 2030 845.000 woningen nodig om het huidige tekort op de woningmarkt terug te dringen. Dit is één van de belangrijkste conclusies in de Staat van de woningmarkt 2020 van het ministerie van Binnenlandse Zaken dat begin juni door minister Ollongren aangeboden is aan de Tweede kamer. Bob vertelt dat tijdens de economische crisis van 2008 de woningbouw grotendeels is stilgevallen. ‘Gemeenten zijn toen in paniek geschoten als het gaat om actief grondbeleid’, zegt hij over het beleid waarbij gemeenten zelf gronden verwerven en bijvoorbeeld via een tender in de markt zetten. De gemeente kan, als eigenaar van de grond, dan goed sturen op ambities en kwaliteit. De ontwikkelaar met het plan en grondbod dat het beste aansluit bij de ambities van de gemeente, wint de tender en mag het plan realiseren.
Tijdens de economische crisis zijn veel gemeentes gestopt met actief grondbeleid. De wijze waarop dit in de goede jaren is geëvolueerd en de constructies die daarbij waren bedacht, stonden onder druk. Gemeentes hadden talrijke, duur gekochte gronden in portefeuille die niet meer tot ontwikkeling kwamen. Hier moest fors op worden afgeboekt. Bob noemt als voorbeeld de Zuidplaspolder. Daar hebben de overheden gronden gekocht voor één van de grootste post-VINEX gebiedsontwikkelingen van het land. Tijdens de economische crisis viel die ontwikkeling zo goed als stil. Dan kost het uiteindelijk gewoon heel veel geld, want de rente loopt door. Hierdoor werd actief grondbeleid bij het merendeel van de gemeenten een vies woord en zag je een verschuiving naar een passief grondbeleid, waarin kramp het wint van daadkracht. Gebiedsontwikkeling was iets wat aan de markt moest worden overgelaten, met als gevolg dat nu veel grondposities bij marktpartijen liggen. Maar dezelfde markt heeft het vervolgens ook een beetje laten liggen, zeker wanneer het gaat om integrale gebiedsontwikkelingen met een gedifferentieerd programma passend bij beleid en ambities van de gemeentes en de (woon)wensen van de toekomstige bewoners.
Brief aan de leden van het Kabinet en de leden van de Tweede en Eerste Kamer
Op 18 juni 2020 schreef Bouwend Nederland, de grootste ondernemersorganisatie in de bouw, een brief met als onderwerp: De crisis uit investeren met toekomstbestendige woningbouw! Hierin bepleiten de schrijvers om met voortvarendheid een investeringspakket in stelling te brengen dat voldoende krachtig is om de woningbouw ook bij onverhoopt wegvallen van de marktvraag aan te jagen, zodat daarmee de economie uit de crisis getrokken kan worden en tegelijkertijd maatschappelijke doelstellingen met betrekking tot duurzaamheid, energie en mobiliteit worden gerealiseerd. Dit pleidooi vindt steun in het recente onderzoek ‘Crisis en crisismaatregelen in de bouw’ van het EIB in opdracht van de minister van BZK, waarin de effectiviteit van een dergelijk investeringspakket voor de woningbouw wordt onderbouwd.
Hoe de stapeling van ambities het nog ingewikkelder maakt
Gemeentes hebben nog steeds, terecht, grote ambities en leggen dat vast in beleid, vertelt Bob. Dat beleid kan wisselen, want de wereld verandert en we doen nieuwe inzichten op. ‘Dat is altijd zo geweest en je mag verwachten dat ontwikkelaars daar in zekere zin op anticiperen wanneer ze de waarde van de grond inschatten, er is altijd een zeker ondernemersrisico’, zegt hij. Maar in de afgelopen jaren is het beleid doorgeschoten. Hij legt uit dat er nu situaties zijn waarbij er in korte tijd veel essentieel beleid is veranderd en toegevoegd, mede vanuit het Rijk en de Provincie. Daarnaast worden in het gemeentelijke beleid steeds meer gedetailleerdere randvoorwaarden gesteld. Dit leidt tot een torenhoge stapeling van ambities. Er moeten woningen komen voor mensen met veel geld, middeninkomens, mensen met weinig geld, van gezinnen tot alleenstaanden. De omgeving moet multifunctioneel zijn, dus naast wonen moet er ook plek zijn voor werken en recreëren. Ook moet dit allemaal duurzaam, energieneutraal en klimaatbestendig zijn en bij voorkeur met parkeren op eigen terrein of ondergronds in de bestaande stad.
Het beleid is dus niet flexibel en richtinggevend meer, maar schrijft bijna letterlijk voor wat er moet komen. Hierdoor is het voor de markt heel lastig geworden om tot een haalbare business case te komen. ‘Ik heb laatst bij een congres benoemd dat gemeentes momenteel aan het tenderen zijn met de grond van een ander’, vertelt hij met een lach. Wat hij daarmee bedoelt is dat de grond van de ontwikkelaar is en de gemeente op dezelfde wijze de randvoorwaarden wil bepalen als wanneer ze zelf eigenaar waren van de grond. Wat hier meespeelt is de hardnekkige overtuiging dat een ontwikkelaar alleen maar veel geld wil verdienen. Bob: ‘Natuurlijk wil een ontwikkelaar duurzame woningen verkopen en daar geld aan verdienen, anders was hij geen ontwikkelaar geweest. Zo simpel is het en dat is prima.’
De tragiek is dat al deze ambities op zichzelf begrijpelijk en wenselijk zijn. Vrijlaten leidt immers ook niet tot de ontwikkelingen die nodig zijn. Echter de integrale weging van ambities mist. Veel van de genoemde ambities zijn sectoraal ingestoken en worden als bindend uitgangspunt meegegeven. Je ziet nu situaties waarin ontwikkelingen vertragen of niet van de grond komen. Hierdoor ontstaat het risico dat het bij ambities blijft. Om dit te doorbreken zijn heldere keuzes, integrale afweging van ambities en meer overheidssturing nodig. Anders blijven we ook over 5 jaar nog roepen dat er woningbouwcrisis is.
Hoe lossen we dit op?
De oplossing ligt op verschillende schaalniveaus. Niet alleen bij gemeenten. Bob noemt 3 punten:
1. Actief grondbeleid door gemeenten;
2. Meer centrale sturing door het Rijk om gemeenten te ondersteunen;
3. Meer buiten de steden durven bouwen: er is ruimte genoeg.
1. Actief grondbeleid door gemeenten
Bob’s pleidooi is dat gemeenten weer een (nieuwe) vorm van actief grondbeleid moeten overwegen. Het is daarbij wel belangrijk om de lessen uit het verleden ter harte te nemen om zo te voorkomen dat gemeenten duur verworven gronden moeten afboeken. Wanneer de gemeente zelf grondposities heeft dan kan ze haar ambities en beleid meegeven in een tender. De ontwikkelaar weet daardoor wat het betekent voor zijn business case en zal zijn grondbod daarop afstemmen. Dit zorgt voor een eerlijker en realistischer proces. Wanneer het grondbod dan leidt tot een negatieve grondexploitatie voor de gemeente dan kan de gemeenteraad daar een bewuste afweging over maken. Dan ligt de prijs voor het realiseren van de ambities voor een deel ook bij de gemeente en dat mag. Een gemeente hoeft immers geen winst te maken en moet juist investeren in duurzaamheid, inclusiviteit, leefbaarheid en goede woningen voor iedereen. ’Dit zorgt voor een helder en soepel proces dat nodig is om het bouwen van woningen te versnellen.’
2. Meer centrale sturing door het Rijk
Hij vindt ook dat de landelijke overheid de ruimtelijke ordening weer meer aan zou moeten gaan sturen, zodat er meer lijn komt in het gemeentelijk beleid. ‘We wonen in een klein land en ik vind dat we dat slimmer aan moeten pakken’, zegt Bob. Van mij mag er weer een ministerie voor Ruimtelijke Ordening komen. Hij vindt dat de rijksoverheid meer zou mogen bepalen. Daarmee wordt de lokale politiek juist ook geholpen. ‘Je kan veel zeggen over de VINEX periode, maar het mooie was wel dat er centraal locaties werden aangewezen voor woningbouw. De schaalgrootte van de VINEX is wellicht in de huidige tijd niet meer realistisch maar ook op een kleinere schaal kun je als rijksoverheid sturen. Daarbij moeten we behalve binnenstedelijk ook weer buitenstedelijk durven kijken. We kunnen daarbij lessen trekken uit de VINEX-periode, wat was de kracht en wat zouden we met de kennis van nu anders doen.
In de roep om meer sturing vanuit het Rijk staat Bob niet alleen. Op donderdag 18 juni is door een verbond van organisaties (van Bouwend Nederland en Techniek Nederland tot de Woonbond en Vereniging Eigen Huis) een manifest aangeboden aan de Tweede Kamer om te komen tot een oplossing van de wooncrisis. Ook deze partijen vragen om meer sturing vanuit het Rijk om grote nieuwbouwlocaties in ons land versneld te ontwikkelen en de woningbouw aan de gang te houden.
3. Binnen steden maar ook buiten steden durven bouwen
Bob is ook van mening dat we ons minder moeten focussen op het binnenstedelijke. Er is op dit moment volgens het rapport van minister Ollongren al een tekort van 331.000 woningen en de vraag stijgt. Dat lossen we binnenstedelijk niet op en al helemaal niet snel. Daarvoor zijn binnenstedelijke ontwikkelingen vaak te complex, kostbaar en langdurig. Binnenstedelijke verdichting leidt daarnaast in veel gevallen tot (middel)hoogbouw en een eenzijdig woningaanbod, veelal appartementen. Nederland heeft ook een cultuur van eengezinswoningen en wellicht dat die cultuur op de lange termijn niet houdbaar is. ‘Maar ik vind oprecht dat Nederland helemaal niet vol is’, voegt hij daar aan toe. Het gaat hem vooral om hoe je omgaat met mobiliteit en het goed bereikbaar maken van het achterland. Hij denkt daarbij ook aan de stikstofdiscussie die nog steeds niet is geslecht. ‘Ik besef me dat dit glad ijs is maar moeten we voor de grote woningbouwopgave toch niet ook weer gaan kijken naar de transformatie van agrarische gronden?’, vraagt hij zich af. Het gaat om keuzes, moet je als Nederland één van de grootse landbouw exporteurs van de wereld willen zijn? ‘Er zijn dan in essentie genoeg plekken waar we woningen zouden kunnen bouwen.’ Maar het maken van dat soort keuzes beginnen echt in Den Haag.
Verhaal
Bob Braak
Senior projectmanager en adviseur
Tekst en Foto
Raymond Dekker
Chef verBEELDing en verWOORDing