Hart voor de middeninkomens! door Ron Buiting en Bob Braak

Hart voor de middeninkomens!

Reguleer het segment van huren tussen 700 en 950 euro en geef daarbij de woningcorporaties weer een grotere rol. Dat was de kern van het advies van de samenwerkingstafel middenhuur, wat twee weken geleden werd gepresenteerd. Dit leidde tot veel discussie en wellicht ook wel verwarring in de media. De reactie van de vastgoedsector sprong het meest in het oog: ‘regulering leidt juist tot minder dan meer middenhuur!’ Deze kreet trok de meeste aandacht naar zich toe, waardoor het rapport zelf enigszins ondergesneeuwd raakte. Onterecht, want de adviezen zijn bijzonder nuttig en de noodzaak voor veranderingen is hoog. Het middenhuursegment is nog altijd onvoldoende vertegenwoordigd op de woningmarkt. Vooral de lage middeninkomens kunnen geen kant op. Het aanbod is beperkt, waardoor ook de doorstroming van sociale huur naar vrije sectorhuur stagneert. Dit zet de inclusiviteit van de stad onder druk.

Waarom is de vastgoedsector zo fel tegen het advies van Van Gijzel? Natuurlijk is het goed om kritisch te zijn over regulering, tegelijkertijd zou het de vastgoedsector sieren wanneer zij zou toegeven dat het zonder regulering niet gelukt is om in de afgelopen jaren werk te maken van betaalbare, toegankelijke huurwoningen. En zeker nu de markt weer booming is, wordt dat niet makkelijker. Dus zeggen wij: vastgoedsector neem je maatschappelijke betrokkenheid echt serieus. Doe waar je goed in bent en accepteer enige vorm van regulering waarbij  de woningcorporaties ook de ruimte krijgen om die onderdelen in de markt op te pakken,  waar de markt dat niet voor elkaar krijgt.

Vastgoedsector: ‘strooi geen zand in de motor’

Rob van Gijzel, voorzitter van de Samenwerkingstafel, had het rapport op 29 januari nog niet gepresenteerd, of dezelfde dag verscheen er een persbericht van de IVBN, mede ondertekend door onder andere de NEPROM en Bouwend Nederland, waarin grote delen van de aanbevelingen ter discussie worden gesteld. Best gek, aangezien de partijen zelf aan tafel hebben gezeten. Het argument is dat regulering investeren niet meer aantrekkelijk maakt voor pensioenfondsen. En meer ruimte voor corporaties om vrije sectorhuur te realiseren vindt men ook geen goed idee, want ‘dan ga je niet uit van ieders eigen kracht’. Als dat zo is, waarom is het dan de afgelopen jaren niet gelukt om het voor elkaar te krijgen zonder de aanbevelingen van Van Gijzel? Dat er een probleem is met de middenhuur wordt door iedereen erkend, er is geen reden om dat nu te bagatelliseren.  De voorgestelde maatregelen ‘strooien’ zo gezegd ‘zand in de motor van nieuwbouw middenhuur die marktpartijen net goed op gang hebben weten te krijgen’. Een gedegen, beargumenteerde onderbouwing waarom de maatregelen die de samenwerkingstafel voorstelt niet bijdragen aan een verbetering van het middenhuursegment, geeft de vastgoedsector echter niet.  En dat is jammer.

Maar draait die motor wel voor de lagere middeninkomens?

Is de bewering dat de marktpartijen de middenhuur net goed op gang gekregen hebben eigenlijk wel waar? Is die motor echt  op gang gekomen? Het persbericht vermeldt 10.000 nieuwe vrije sectorhuurwoningen in 2017. Onduidelijk is echter hoe groot het aandeel middenhuur daarin is, ofwel woningen met een maandhuur tussen de 700 en 950 euro. Het onderscheid in middeldure en dure huur wordt niet gemaakt. De huur van woningen boven de liberalisatiegrens is immers ‘vrij’. Verhuurders en huurders kunnen zelf per contract afspreken hoe hoog de huren zijn en ze kunnen ook periodiek worden verhoogd. In de gebieden met een tekort aan woningen, zoals de grote steden, delven de lagere middeninkomens dan al snel het onderspit.

Ook over het soort woning in relatie tot de huurprijs wordt niet gesproken. Ook dat doet er toe. Krijg je voor €900 per maand een grondgebonden eengezinswoning, of een tweekamerappartementje dat net voldoet aan het bouwbesluit (groter dan 28 m2)? Juist de grote groep lagere middeninkomens zoekt een normale eengezinswoning. Dat zijn niet alleen starters op de arbeids- en woningmarkt. Zij dreigen weg te vallen, als het ontbrekende cement in een stad die steeds meer bestaat uit hogere inkomens die als enigen nog een koopwoning kunnen betalen en lagere inkomens die blijven zitten in hun sociale huurwoning.

Reguleren schept kaders en een heldere rolverdeling

De druk op de woningmarkt is vooral in de steden  alweer zo groot dat de disbalans tussen vraag en aanbod leidend is voor de huurprijs. Dat maakt ook dat wij het de belegger niet eens kwalijk nemen dat hij binnen de wettelijke mogelijkheden op zoek gaat naar winstmaximalisatie voor zijn aandeelhouders. Een vorm van regulering geeft dan duidelijkheid en schept kaders. Een gereguleerd middensegment zorgt er dan bijvoorbeeld ook voor dat een huurwoning voor het middensegment behouden blíjft. Zodat een huurwoning niet bij de tweede huurder of na de eerste huurverhoging al weer door de 1000 euro grens en verder heen schiet.

Waarom roepen kaders en afspraken zoveel angst op? In de oververhitte woningmarkt in de steden is nog voldoende mogelijkheid voor het realiseren van gezond rendement. En op plekken waar dat niet zo is, kunnen woningcorporaties die rol pakken in combinatie met sociale huur. En waar marktpartijen en corporaties samen willen werken om een gemêleerd aanbod te realiseren, kan dat nog steeds.  Sterker nog: de kramp om elkaar niet op te zoeken, gaat er gelukkig weer af.

Dus pak dat rapport van Van Gijzel weer uit de la en laat de overheid – in de lijn van het advies – kaders en afspraken opstellen om middenhuur écht te regelen. Dat zorgt samen voor een sterke inclusieve stad met  kansen en mogelijkheden voor verschillende doelgroepen. Want juist de verscheidenheid is een belangrijke pijler voor een duurzame, levendige en leefbare stad. Daar kan niemand op tegen zijn.

(foto: Rob van Gijzel en Kasja Ollongren © Rijksoverheid)

Bob Braak en Ron Buiting zijn adviseurs bij Procap.

Anderen lezen ook:

Bob Braak beschouwt de huidige wooncrisis vanuit twee samenhangende ontwikkelingen die je bij veel gemeenten in Nederland ziet: de stapeling van ambities bij het ontwikkelen van een gebied en het gebrek aan actief grondbeleid bij gemeenten.
2 / 07 / 2020
‘Inclusiviteit’ is door zijn grootte en breedte een term die snel zijn betekenis verliest. Ron...
30 / 06 / 2020
Op donderdag 18 juni jl. presenteerde onze eigen Theo Heida het webinar over aardgasvrije wijken....
23 / 06 / 2020
De tweede ronde proeftuinaanvragen is inmiddels een feit. De aanvragen zijn ingediend, nu is het...
11 / 06 / 2020
Digitaal samenwerken ontwikkelt zich nu in sneltreinvaart. Wij organiseerden deze week ons eerste webinar en...
24 / 04 / 2020
De gemeenten Woerden en Oudewater hebben een gezamenlijke ambtelijke organisatie. Voor de gemeente Woerden ben...
16 / 04 / 2020

Hier werken wij aan

Elke dag zetten wij ons in voor onze opdrachtgevers, al 25 jaar lang. Vanaf dag 1 doen wij dit met veel energie, deskundigheid en creativiteit. Advies, projectmanagement en teamontwikkeling met een persoonlijke en eerlijke aanpak.

Onze mensen

Procap is een mix van 35 slimme en eigenzinnige mensen die van hun vak houden, elkaar verder helpen in het beter en slimmer worden als professional, voor elkaar zorgen als het even minder gaat en die samen plezier hebben.

Kennismaken?
Advies nodig…?

Wij nemen graag de tijd voor je. Dat kan telefonisch of op één van onze kantoren in Groningen en Utrecht.