“Ik kan geen kant op.” Het is een uitspraak die je tegenwoordig vaak hoort bij starters die op zoek zijn naar een (koop)woning. De woningmarkt in Nederland staat onder immense druk waardoor de prijzen hoger zijn dan ooit. Het gevolg is dat starters zich niet kunnen mengen op de woningmarkt en vastzitten in een dure- of juist sociale huurwoning. In 2017 werd het ministerie van Wonen opgeheven omdat volgens de overheid de beslisbevoegdheid over huisvesting bij provinciale en gemeentelijke partijen lag en dat een ministerie daarom geen meerwaarde had. De keuze om het woningbeleid verder te decentraliseren met als doel de problemen op de woningmarkt te voorkomen blijkt een blunder. De problematiek op de woningmarkt is in de afgelopen jaren uitgegroeid tot woningcrisis, waar op dit moment veel starters, zoals ik, de dupe van zijn. In dit artikel ga ik in op de fouten van de overheid, de barrières voor starters op de woningmarkt en waarom politiek Den Haag actie moet ondernemen om de woningmarkt toegankelijker te maken.
Dat het gevoerde beleid niet heeft gewerkt wordt nu pijnlijk duidelijk. Maandelijks lezen we over nieuwe prijsrecords op de woningmarkt. In het vierde kwartaal van 2020 was een woning in Nederland gemiddeld €365.000 Euro waard. Gemeten vanaf 2013 steeg de gemiddelde woningwaarde in 7 jaar met 43%(!). Een stijging van 6% à 7% per jaar. Als we de procentuele groei omrekenen naar absolute getallen besef je pas hoeveel geld dat eigenlijk is. Neem het voorbeeld van Sander Schimmelpenninck[1]. Zijn huis in Amsterdam werd gemiddeld €25.000 Euro netto per jaar meer waard. Omgerekend naar een bruto jaarsalaris komt dat neer op €50.000 Euro per jaar, terwijl het gemiddelde brutosalaris van een WO-afgestudeerde starter rond de €35.000 Euro ligt.
Woningeigenaren verdienen dus, naast salaris, al meer geld aan de waardestijging van huizen dan een starter in een jaar aan verdient! Zij worden letterlijk slapend rijk, terwijl veel starters er slapeloze nachten aan overhouden. Onlangs besloot een vriend van me om te stoppen met zoeken naar een koopwoning omdat hij voor de vijftiende keer werd overboden. Bedenk hoe frustrerend het is als je een jaar lang op meerdere huizen biedt, maar er telkens naast grijpt. De keuze wordt dan beperkt tot een kleinere, betaalbaardere woning, een langer verblijf in een (duur) huurhuis of het verhuizen naar een plek waar een woning betaalbaarder is, waardoor je afstand creëert van werk, vrienden en familie.
Voor starters, waar ikzelf en veel vrienden toebehoren, is het bijna onmogelijk een huis te kopen zonder een buitengewoon hoog startsalaris of schenkingen van ouders. Dan praten we ook nog over tweeverdieners die gezamenlijk een huis willen kopen, want een individuele starter is op dit moment kansloos. Ik maak me echt zorgen hoe ik ga meeconcurreren als men voorspelt dat de woningprijzen tot 2025 alleen maar verder stijgen, terwijl een woning nu al amper te betalen is. Wij, als starters, beginnen dus met een valse start op de woningmarkt en waar je verwacht dat de overheid zich bewust is van dit probleem en er wat aan doet, zijn ze in Den Haag al maanden bezig met kinderlijk vingerwijzen en elkaar zwart maken in plaats van het adresseren van agendapunten waar de inwoner van Nederland belang bij heeft.
De blunder van Stef Blok
Het kopen van een huis is in de afgelopen jaren dus steeds duurder geworden. We hebben te accepteren dat we minder huis kopen voor meer geld, wat met name wordt veroorzaakt door de grote vraag naar- en het lage aanbod van woningen. De schaarste op de woningmarkt is historisch groot. Op dit moment wordt het tekort aan woningen in Nederland geschat op 331.000[2]. In lijn met dergelijke cijfers kwam uit onderzoek van de Volkskrant[3] naar voren dat de woningmarkt door de kiezer na de gezondheidszorg als voornaamste verkiezingsthema werd beschouwd bij de afgelopen verkiezingen voor de Tweede Kamer. Ter vergelijking; in 2017 stond de woningmarkt nog op plek 16 van deze lijst.
Dat het thema in belang is gestegen is begrijpelijk gezien de crisis. De stijgende problematiek op de woningmarkt kunnen we niet los zien van het handelen van Stef Blok (VVD) die bij de verkiezingen van 2017 verkondigde: “Mijn werk zit erop.” De toenmalig minister van Wonen voorzag dat de vrije markt in Nederland de woningmarkt zou voorzien van een evenwicht tussen vraag en aanbod van woningen en pretendeerde trots dat hij de enige VVD’er was die ‘een heel ministerie had doen verdwijnen’[4].
4 jaar later kunnen we concluderen dat de door Stef Blok genomen beslissing om het ministerie op te heffen een blunder is geweest. Door het takenpakket onder te brengen bij het ministerie van BZK, is de woningmarkt een ondergeschoven kindje geworden, wat minister Ollongren er ‘maar bij moest doen’ naast haar primaire taken. Ondanks de door Ollongren geïnitieerde woonagenda, waarbij de overheid de regie weer enigszins in handen neemt, lopen we al een tijd achter de feiten aan. De politiek moet acteren in plaats van reageren om de woningmarkt te helpen, vooral nu we weten dat gemeentelijke en provinciale partijen de woningcrisis niet alleen kunnen bezweren.
De logische oplossingen
De fluctuatie van woningprijzen wordt vanuit meerdere mechanismen beïnvloed. Waar de vrije markt heeft laten zien een onderdeel van het probleem en niet de oplossing te zijn, is het huidige prijsniveau ook het gevolg van schaarste en oneerlijke concurrentie. De overheid beschikt over de autoriteit en middelen om het voortouw te nemen bij het oplossen van de crisis, maar heeft daar tot nu toe (te) weinig mee gedaan.
1. Terugkeer van een minister van wonen of VROM
De terugkeer van een minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, kortweg VROM, wordt door velen binnen en buiten de politiek als wenselijk beschouwd. 11 van de 15[5] partijen in de Tweede Kamer zijn van mening dat de minister van VROM opnieuw geïnstalleerd moet worden. De uitspraken van de partijen zijn een logische reactie op de afgelopen 4 jaar waarin de problemen groter zijn geworden, maar het ‘laten verschijnen van een ministerie’, zoals Stef Blok zou zeggen, is een stap waarvan men heel zeker moet zijn dat dat de juiste is.
Het eventueel terugbrengen van een ministerie van Wonen kost miljoenen aan belastinggeld en heeft tijd nodig voordat het succesvol kan opereren. Het moet daarom bewezen zijn dat een ministerie daadwerkelijk van meerwaarde kan zijn om de problematiek rondom de woningcrisis versneld op te lossen. Die zekerheid is nodig om te voorkomen dat we weer verkeerde keuzes maken. Laten we realistisch zijn, het eventuele besluit om een minister te stellen brengt niet direct de oplossing. De opgave om de ‘kiezertrekkende’ beloftes van verkiezingsprogramma’s in de praktijk te brengen en de omvang van de woningcrisis maken dit niet gemakkelijk. Vergelijk het met het aantreden van minister De Jonge, die tijdens de coronacrisis het stokje overnam van Bruno Bruins. Tegenslagen en missers werden altijd op het conto van De Jonge geschreven. Hoe goed hij het ook zal doen, het zal nooit goed genoeg zijn. Een minister van Wonen komt in een soortgelijke situatie terecht, waarbij iedereen verwacht dat de problemen snel worden opgelost.
Misschien is het aanstellen van een minister wel overbodig, aangezien de kern van het probleem volgens mij vooral zit in het feit dat de nationale overheid de afgelopen jaren heeft nagelaten om een faciliterende rol op de woningmarkt te vervullen. Deze faciliterende rol vanuit de overheid is nodig om een versnelling teweeg te brengen in processen en lokale overheden te ondersteunen met gericht beleid. Op dit moment worden gemeenten gedwongen zelf beslissingen te maken op het gebied van woningbeleid, maar vooral in kleinere gemeenten ontbreekt de kennis om dit soort vraagstukken op te kunnen lossen. Het is mogelijk om het thema ‘Wonen’ onder de vlag van BZK te behouden en juist binnen het ministerie op te schalen. Coördineer vanuit BZK bijvoorbeeld hoe de benodigde nationale visie wordt vormgegeven en faciliteer gemeenten door middel van financiële steun en beleid. De versplintering en solistische aanpak op lokaal niveau voorkomt dat er een passende oplossing wordt gevonden, daar ligt echt de kans voor de overheid om een actieve rol te pakken.
2. Bouwen
Bouwen, bouwen en nog eens bouwen. Hoe vaak hebben we deze uitspraak niet gehoord tijdens de verkiezingscampagne? In heel Nederland zijn we bezig met het zoeken naar geschikte woningbouwlocaties om te gaan bouwen. Om te voorzien in het tekort aan woningen beloven verschillende partijen in verkiezingsprogramma’s om 100.000 woningen per jaar te bouwen of 1 miljoen woningen voor 2030 te realiseren[6]. Dat is een mooi streven, maar een doel dat op dit moment nog niet realistisch is als je bedenkt dat de huidige verwachting van 75.000 nieuwbouwwoningen per jaar pas in 2024 gehaald gaat worden.
De uitgesproken beloftes om 100.000 woningen per jaar te bouwen zijn weinig waard zonder de onderbouwing hoe partijen deze ambitie willen realiseren. Op dit moment hebben we onder meer te maken met de stikstofaanpak en een gebrek aan woningbouwlocaties. Om ons woningbouwprogramma te versnellen, moeten we kansen determineren waar tijdswinst behaald kan worden. Om die te benutten, is het van belang dat de gehele bouwkolom betrokken is. Eén van de mogelijkheden om het proces te versnellen is het verminderen van de ‘ambtelijke traagheid’. Denk hierbij aan het versnellen van procedures rondom omgevingsvergunningen zoals bij een pilot in Heerhugowaard wordt geprobeerd door het verstrekken van een ‘vergunning in één dag’[7].
We moeten er zorg voor dragen dat de kwaliteit van het proces niet wordt aangetast. Deze kwaliteit kan deels gewaarborgd worden door het standaardiseren van een versneld proces. Daarmee bedoel ik dat een versneld proces nationaal wordt geïmplementeerd bij alle projecten. Een dergelijke standaardisatie kan tot stand komen vanuit de nationale overheid. Dat we willen bouwen is duidelijk, maar of we de gestelde doelen gaan halen niet. Door de huidige problemen met de coronacrisis, maar ook de politieke instabiliteit van de afgelopen maanden ontbreekt het aan visie en beleid, waardoor we verder aanmodderen met onze bouwplannen. Zonder integraal beleid vanuit de overheid zal de benodigde versnelling er niet zomaar komen.
3. Het overschot in de financieringsruimte
Het lenen van geld is toegankelijker dan ooit. De hypotheekrente staat bijna op 0%, de overdrachtsbelasting voor starters is (tijdelijk) afgeschaft en we passen de leennormen voor tweeverdieners aan. Dit zijn voorbeelden van wijzigingen in de regelgeving waardoor de grenzen van de financieringsruimte voor (voornamelijk) starters aanmerkelijk verruimd worden met als doel de kansen voor deze groep te vergroten. Met het huidige tekort aan woningen blijkt echter dat het vergroten van de portemonnee averechts werkt en de prijzen juist verder stijgen door de toegenomen financiële slagkracht.
Het verruimen van leenmogelijkheden zorgt niet voor het gewenste effect om het kopen van een huis toegankelijker te maken voor starters. In de huidige markt zullen de prijzen meestijgen met het vrijgekomen extra vermogen bij woningzoekers. Eigenlijk wil je de financieringsruimte dus niet verder oprekken, maar deze juist inperken. Dit zou erin kunnen resulteren dat de prijzen stagneren, maar brengt het risico met zich mee dat beleggers de markt blijven duwen. Met het trapsgewijs afschaffen van de hypotheekrenteaftrek wordt een eerste poging gedaan de financieringsruimte te beperken, maar dit zorgt ook voor weerstand vanuit woningbezitters.
In de jaren 50 stimuleerde de overheid haar inwoners, door middel van maatregelen, om huizen te kopen wat ervoor heeft gezorgd dat tegenwoordig 60% van de mensen een eigen koophuis bezit[8]. Deze 60% zit niet te wachten op maatregelen die de huizenprijzen stagneren omdat het voor hen ongunstig is. Zowel woningbezitters als niet-woningbezitters zitten dus vast in een status quo, waar woningbezitters de woningprijzen hoog willen houden en niet-woningbezitters hopen dat ze ook op de rijdende trein kunnen springen, maar wat steeds lastiger wordt. Als je eenmaal op de trein zit, doe je mee.
Een van de mogelijkheden om de kloof tussen woning- en niet-woningbezitters te nivelleren is het gelijktrekken van de belastingen op woningbezit en spaargeld[9]. Op dit moment betaalt een woningbezitter geen belasting over waardestijgingen van de woning. Dat is eigenlijk vreemd, want we zijn wel verplicht belasting te betalen over het vermogen op onze spaarrekening. Het is daarom ook te begrijpen dat de belegger ervoor kiest om in een woning te investeren aangezien ze daar een rendement behalen wat je op de spaarrekening niet terugziet. Eventuele inkomsten uit deze belastingen kunnen dan worden gebruikt om de woningmarkt verder te stimuleren en betaalbare woningen voor starters en anderen te realiseren.
Tijd voor actie!
Het jarenlange, kapitalistische beleid van de politiek en het vertrouwen in private partijen heeft van volkshuisvesting een exclusieve markt gemaakt, waaraan wij als starters amper meer mee kunnen doen. Het kopen van een huis wordt ons bijna onmogelijk gemaakt in de huidige markt, met als gevolg dat de doorstroming in betaalbare woningen stagneert. Als starters zitten we vast in dure huurwoningen, waardoor het lastig is om vermogen op te bouwen en mee te concurreren op de woningmarkt.
In de huidige staat van de woningmarkt kunnen wij als starters dus bijna niet aan een huis komen. Aan de woorden van de politiek dat we ‘allemaal in een betaalbaar huis moeten wonen’ hecht ik daarom ook weinig waarde. Laat ze dan eerst maar uitleggen hoe we in de situatie zijn beland dat in Nederland 70% van de FTE’s minder dan €40.000 euro verdient en daarmee dus eigenlijk niet kan meedoen op de woningmarkt? Niet voor niks geeft 80% van Nederland aan klaar te zijn met de frustrerende symboolpolitiek die wordt gevoerd in de Tweede Kamer, waar het vingerwijzen en politiek zwart maken van elkaar belangrijker is dan het belang van de Nederlander.
De verdere versplintering die op 17 maart in de Kamer is ontstaan compliceert de kans op het compromis. Zo wil de VVD bouwen, wil D66 slimmer en sneller bouwen, wil DENK de groene grens van landbouwgronden doorbreken, kijkt de CU naar een veranderende vraag met name vanuit ouderen en richt GroenLinks zich op minimaal 40% sociale huur. Iedere partij brengt een deel van de oplossing op tafel, maar niemand adresseert de oplossing als geheel.
Ga bouwen, versnel de ambtelijke processen, faciliteer bij het aanwijzen van bouwlocaties of beperk de financieringsruimte. Het zijn allemaal (deel)oplossingen om de woningmarkt bereikbaar te houden voor starters. Het belangrijkste onderdeel van de oplossing is echter dat de overheid actie onderneemt op de woningmarkt. Als we op dezelfde voet doorgaan, zie ik de toekomst voor mezelf en andere starters de komende jaren met lede ogen tegemoet. Het is tijd dat ze in Den Haag aan de slag gaan en laten zien waarom zij door ons als volksvertegenwoordigers zijn gekozen, want dat laten ze op dit moment nog na.
Opinie
Max Ponds
Adviseur en projectmanager
Bronnen en achtergrondinformatie
[1] https://podcastluisteren.nl/pod/Zelfspodcast
[5] Ten tijde van de Tweede Kamer partijen bij de verkiezingen in 2017. Deze 11 partijen vertegenwoordigen in de huidige kamer 68% van de stemmen.
[6] https://www.nu.nl/partijprogrammas/6114588/wat-willen-de-partijen-met-de-woningmarkt.html
[8] https://digitaal.scp.nl/ssn2018/wonen/
[9] https://www.rtlnieuws.nl/economie/life/artikel/5207246/woningmarkt-huren-duurder-kopen-dnb-veh-belastingverschillen;
https://www.trouw.nl/economie/financieel-adviseurs-belasting-voor-woningbezit-kan-simpeler-in-box-3~b9a4de77/