In een eerder artikel: Optoppen, splitsen en aanplakken voor extra woningen op onze website keken we naar optoppen, splitsen en aanplakken als manieren om meer woningen te realiseren binnen de bestaande gebouwde omgeving. De mogelijkheden zijn er. Maar hoe pakt specifiek optoppen in de praktijk uit?
Daarover gingen we in gesprek met een ervaringsdeskundige. Want tegenover de belangstelling van provincies, woningcorporaties, ontwikkelaars en andere betrokken partijen staat een weerbarstige praktijk. Ondanks alle aandacht komt er nog relatief weinig daadwerkelijk van de grond.
Waar loopt het op vast? Daar is niet één oorzaak voor aan te wijzen. Techniek, schaal, financiële haalbaarheid, capaciteit en bewonersbelangen grijpen op elkaar in. De ervaringen met optoppen leveren daarmee ook een bredere les op: begin niet bij de oplossing, maar bij de vraag wat op een locatie en in een wijk daadwerkelijk haalbaar en wenselijk is.
Veel belangstelling, maar uitvoering blijft lastig
Aan interesse in optoppen en andere vormen van beter benutten ontbreekt het niet. Er is bestuurlijk commitment, op zowel Rijks, provinciaal en gemeentelijk niveau. Ook woningcorporaties en ontwikkelaars onderzoeken de mogelijkheden.
Marktpartijen hebben ondertussen verschillende concepten ontwikkeld. Zij kunnen relatief snel inschatten welke doelgroepen bij een locatie passen, welke woningtypen mogelijk zijn en hoe verschillende scenario’s financieel uitpakken.
Toch blijkt de stap naar uitvoering groot. Na 2,5 tot 3 jaar is er nog vrij weinig van de grond gekomen. Het blijft heel weerbarstig om optoppen in de praktijk te brengen.
Een van de oorzaken is dat veel vraagstukken tegelijkertijd samenkomen. Niet alleen de techniek moet kloppen. Ook de woningaantallen, parkeeroplossing, financiële haalbaarheid, capaciteit, verantwoordelijkheden en uiteindelijk het draagvlak bij bewoners bepalen of een project verder komt.
Tien of dertig woningen: het werk blijft grotendeels hetzelfde
Een van de eerste bepalende factoren is schaal.
De proceskosten zijn in absolute zin niet eens het grootste probleem. Het knelpunt zit vooral in het aantal woningen waarover die kosten kunnen worden verdeeld. Het voorbereiden van tien woningen vraagt immers niet automatisch veel minder werk dan het voorbereiden van dertig woningen. Technisch onderzoek, ontwerp, voorbereiding, besluitvorming en organisatie blijven nodig.
“Liever dertig woningen dan tien. Het werk wordt er niet veel minder om.”
Daardoor kunnen de kosten per woning bij kleine projecten snel oplopen. Op basis van opgedane ervaringen lijkt optoppen interessant als er rond de 35 woningen kunnen worden toegevoegd.
De financiële haalbaarheid zit voor een deel in repetitie: hoe vaker eenzelfde woningtype of oplossing kan worden toegepast, hoe gunstiger de verhouding tussen inspanning en resultaat.
Dat verklaart ook waarom ontwikkelaars zich minder snel richten op het optoppen van slechts enkele woningen. De benodigde inzet is relatief groot, terwijl er onvoldoende schaal tegenover staat.
Pak eerst de vragen die een project kunnen stoppen
Naast schaal blijft techniek bepalend. Veel bestaande gebouwen, waarbij optoppen ruimtelijke gezien logisch lijkt, hebben weinig constructieve overmaat. Dat beperkt wat er bovenop kan worden gebouwd of maakt aanvullende ingrepen noodzakelijk. En die zijn duur. Dus is het belangrijk vroeg in het proces hierover helderheid te hebben.
Is het gebouw technisch geschikt? Zijn er voldoende woningen toe te voegen? Is de businesscase realistisch? Is er voldoende capaciteit beschikbaar? En is duidelijk welke partij waarvoor verantwoordelijk is?
Door deze vragen aan het begin van een traject te beantwoorden, wordt eerder duidelijk of verdere planvorming zinvol is. Een go/no-go-beslissing hoeft dan niet pas te vallen nadat al veel tijd en capaciteit in een plan zijn gestoken.
Die werkwijze is breder toepasbaar dan alleen bij optoppen. Ook bij andere ontwikkelingen kan het lonen om juist de mogelijke breekpunten als eerste te onderzoeken.
En dan zijn de bewoners nog niet aan tafel geweest
Een technisch en financieel kansrijk plan is nog geen uitvoerbaar plan. In de praktijk komt het voor dat een woningcorporatie al vroeg in het proces afhaakt, omdat er bijvoorbeeld geen capaciteit is in de organisatie. Op dat moment heeft participatie met bewoners soms nog niet eens plaatsgevonden. Wanneer dat gesprek wel wordt gevoerd, wordt een volgende uitdaging zichtbaar: draagvlak bij bewoners van een pand.
Bewoners kijken vanuit een ander perspectief naar de kansen van optoppen. Hun vertrekpunt is hun eigen woning en woonomgeving. Wanneer daar sprake is van gebreken, ontstaat begrijpelijkerwijs de vraag waarom er wel wordt geïnvesteerd in extra woningen terwijl hun problemen nog niet zijn opgelost.
“Bewoners staan niet direct open voor een gesprek over het toevoegen van woningen als niet eerst de problemen die zij ervaren worden opgelost worden.”
Daarmee kan een relatief afgebakend optopproject ineens onderdeel worden van een veel grotere renovatieopgave. Onderhoud en woonkwaliteit van de leefomgeving en de belangen van bestaande bewoners raken verweven met de toevoeging van nieuwe woningen.
De sociale haalbaarheid verdient daarmee net zo goed een plek aan het begin van het proces als de technische en financiële haalbaarheid.
Van woningen toevoegen naar een wijk verbeteren
Alleen woningen toevoegen via optoppen is niet de oplossing voor problemen in wijken. Wel is een beweging zichtbaar dat woningcorporaties een visie ontwikkelen op wijkverbetering. Daarbij staat niet uitsluitend de woningbouwproductie centraal. De vraag kan bijvoorbeeld ook zijn hoe een buurt gezonder wordt of hoe meer sociale cohesie kan ontstaan.
Vanuit dat perspectief verandert de betekenis van woningbouw. Het toevoegen van woningen is dan niet per definitie het doel, maar kan een middel zijn om een bredere ontwikkeling van een buurt mogelijk te maken.
Daar zit tegelijkertijd een spanningsveld. Vanuit de woningbouwopgave ligt de nadruk op aantallen. Een wijkvisie vraagt om een bredere afweging van maatschappelijke, sociale én economische effecten.
Ook ontwikkelaars zoeken daarin naar hun positie. Hun kennis over doelgroepen, woningproducten, scenario’s en financiële haalbaarheid kan juist vroeg in het proces van waarde zijn. Niet alleen als uitvoerende partij wanneer een plan al grotendeels vaststaat, maar ook als adviseur bij het onderzoeken van mogelijkheden.
Verder kijken dan alleen de commerciële cijfers
Om die bredere afweging te kunnen maken, wordt gezocht naar andere manieren om de effecten van wijkverbetering inzichtelijk te maken. Zo worden sociale grondexploitaties opgesteld om verder te kijken dan uitsluitend naar de financiën. Ook een maatschappelijke kosten-batenanalyse kan helpen om effecten (op langere termijn) breder inzichtelijk te maken. Op wijkniveau blijft het nog lastig om dergelijke effecten goed in te schatten; op buurtniveau wordt hier al mee gewerkt.
Een samenwerking van meerdere partijen is essentieel om een wijk te verbeteren. Dat vraagt om partnerschap in plaats van selecteren van partijen om een specifieke taak op zich te nemen. Zo kan kennis en ervaring optimaal worden benut om tot een uitvoerbaar project te komen.
Een wijk houdt niet op bij één eigendomsgrens
Een bredere blik maakt de opgave tegelijkertijd niet eenvoudiger. Een wederopbouwwijk kan bijvoorbeeld bezit bevatten van meerdere woningcorporaties. Wie een ontwikkeling op wijkniveau wil bekijken, moet dan verschillende eigenaren bij dezelfde opgave zien te betrekken.
Ook bij andere vormen van verdichting speelt eigendom een grote rol. Oude winkelcentra lijken bijvoorbeeld kansen te bieden voor optoppen, maar het aantal eigenaren en de daarmee samenhangende eigendomsgrenzen kunnen de juridische en organisatorische complexiteit vergroten. Ook bezit van beleggers biedt niet automatisch voldoende schaal wanneer de woningen verspreid liggen.
De fysieke ruimte om woningen toe te voegen is dus maar één deel van het vraagstuk. Eigendom, belangen en samenwerking bepalen mede of die ruimte ook daadwerkelijk kan worden benut.
Niet ieder dak hoeft te worden opgetopt
De kansen voor beter benutten uit ons eerdere artikel zijn daarmee niet verdwenen. Maar de praktijk van optoppen laat wel zien dat een mogelijke locatie nog geen haalbaar project maakt. Soms zijn de aantallen te klein. Soms is de bestaande constructie niet geschikt. Soms vraagt de situatie van bewoners eerst om een andere investering. En soms zijn andere ingrepen, zoals sloop-nieuwbouw of transformatie, realistischer.
De belangrijkste les is daarom om niet automatisch met de oplossing te beginnen.
Niet eerst vragen: waar kunnen we optoppen? Maar: wat speelt er in deze buurt of wijk, wat willen we hier bereiken en welke ingreep past daarbij? Leg vervolgens de technische, financiële en sociale breekpunten zo vroeg mogelijk op tafel. Optoppen kan dan één van de middelen zijn.