Een bedrijventerrein dat transformeert tot een nieuw woon- en werkgebied is voor een gebiedsontwikkelaar een mooie ambitie. Maar wat betekent dat voor ondernemers en vastgoedeigenaren die er al jarenlang gevestigd zijn, investeren en onderdeel zijn van de omgeving?
Bas Lodder werkt als strategisch omgevingsmanager onder andere aan de ontwikkeling van Rijnpark in Arnhem. Net als bij andere projecten merkt hij steeds weer hoe belangrijk het is om ondernemers vanaf het begin goed mee te nemen. Wat werkt wel en wat juist niet? Hoe win je vertrouwen, houd je het gesprek open en bouw je aan een samenwerking die ook op de lange termijn standhoudt? In dit artikel deelt Procap belangrijke lessen uit de dagelijkse praktijk van onze omgevingsmanagers.
Net als dé bewoner bestaat ook dé ondernemer niet
Benader ondernemers niet als één groep. Ze zijn er in alle soorten en maten. Van eigenaar ondernemer tot filiaalhouder, van vastgoedeigenaar en belegger tot familiebedrijf, eenpitter en multinational. Achter iedere bedrijfsdeur schuilt een ander belang, een andere positie en een eigen verhaal. Waar de één vooral bezig is met de toekomst van zijn bedrijf, kijkt de ander naar de waarde van zijn vastgoed of de continuïteit van de onderneming voor de volgende generatie. Investeer daarom tijd om elkaar te leren kennen. Door regelmatig bij ondernemers langs te gaan, leer je niet alleen hun bedrijf kennen, maar ook de persoon erachter. Wat houdt hen bezig? Waar liggen hun zorgen en ambities? En minstens zo belangrijk: zij leren jou kennen en krijgen inzicht in wie je bent en wat ze van jou kunnen verwachten.
De les: begin niet met een participatieaanpak, maar met de vraag: wie zit hier tegenover me en wat staat er voor hem of haar op het spel?
Niet alleen de inhoud, maar juist ook het proces vraagt om uitleg
Dat iemand bij een informatiebijeenkomst is geweest, betekent niet dat hij of zij daarna precies weet wat er speelt. Gebiedsontwikkeling is complex en duurt vaak jaren. In die tijd veranderen plannen, komen er nieuwe vragen en verschuiven belangen. Blijf daarom uitleggen waar je staat, wat de volgende stap is en waarom bepaalde keuzes worden gemaakt. Niet alleen de inhoud, maar juist ook het proces vraagt om uitleg.
De les: blijf het verhaal vertellen. Ook als je denkt dat je het al eerder hebt verteld.
Begin waar het raakt
In een groot transformatiegebied zijn veel ondernemers betrokken. Je kunt onmogelijk iedereen tegelijk en met dezelfde intensiteit bedienen. Maak daarom bewuste keuzes. Kijk naar impact en timing. Wie wordt als eerste geraakt? Waar zijn de belangen het grootst? En voor wie wordt de ontwikkeling nu echt relevant? Daar begin je. Vervolgens verschuift je aandacht mee met de fasering van het gebied.
De les: omgevingsmanagement is ook kiezen. Bepaal wie nú aandacht nodig heeft en wie later aan de beurt komt.
Je hoeft niet altijd een oplossing te hebben
Soms heb je geen oplossing. Bijvoorbeeld omdat je geen alternatieve locatie hebt voor een ondernemer die op termijn moet verplaatsen. Dat kan ongemakkelijk zijn, maar het helpt niet om daar omheen te draaien. Wees eerlijk over wat je wel en niet kunt bieden. Bespreek wat je wél kunt doen en help de ondernemer om zelf vooruit te kijken.
De les: wees eerlijk over wat kan en niet kan, en geef de ondernemer vooral handelingsperspectief om zelf in beweging te komen.
Jij gaat, het project blijft
Als omgevingsmanager ben je vaak het vaste gezicht van een gebiedsontwikkeling. Maar de kans dat je het hele traject meemaakt, is klein. Zorg daarom dat het vertrouwen niet alleen aan jou als persoon hangt, maar ook aan het project. Neem bijvoorbeeld geregeld een collega mee die meer op de inhoud gericht is. Dit schept vaak vertrouwen over de kennis die aanwezig is. Wissel je van rol? Neem dan de tijd voor een goede overdracht. Ga samen langs bij belangrijke stakeholders en draag niet alleen het dossier, maar ook de relatie over.
De les: zorg dat het vertrouwen blijft, ook als jij vertrekt.
Vertel over de waarde van je werk
Aan het begin van een transformatietraject is de waarde van omgevingsmanagement niet altijd direct zichtbaar. En dus kan de vraag ontstaan in je eigen organisatie: waarom investeren we hier nu al tijd en geld in? Juist daarom is het belangrijk om zelf actief te vertellen wat je doet en waarom dat ertoe doet. Laat zien welke relaties je opbouwt, welke signalen je ophaalt, welke risico’s je vroegtijdig ziet en hoe je daarmee het project verder helpt.
De les: wacht niet tot de waarde van je werk zichtbaar wordt. Vertel zelf waarom omgevingsmanagement ertoe doet.
Tot slot: Een beetje humor helpt
Gebiedsontwikkeling is serieus werk, maar het gesprek hoeft niet altijd bloedserieus te zijn. Humor op z’n tijd kan spanning wegnemen, het ijs breken en een stroef gesprek net wat soepeler maken.
De les: een beetje humor brengt mensen soms verder dan een extra PowerPoint-dia.
