Woningnood?

Inmiddels is er een tekort van bijna 400.000 woningen. Ook voor de nieuwe coalitie is het één van de hoofddossiers. En terecht. Lange wachttijden voor een sociale huurwoning en hoge prijzen voor koop en vrije sector huur zijn de nieuwe werkelijkheid. Niet alleen in de Randstad, maar in heel Nederland. Het is geen luxeprobleem. Vooral starters en kwetsbaren zijn de dupe.

Tot en met 2030 zullen er nog ruim 800.000 nieuwe woningen moeten worden gebouwd om de doelstelling te halen. Maar daar wringt de schoen. De traditionele woningbouwontwikkeling stokt. Stapeling van steeds meer regelgeving, netcongestie, een dreigend tekort aan drinkwater en hogere (bouw)kosten helpen niet in het realiseren van nieuwe woningbouwlocaties. Ondanks de hoge vraag neemt het aantal verleende vergunningen dan ook al jaren gestaag af. Licht aan het einde van de tunnel is er op korte termijn niet. Daarvoor zijn de obstakels te groot. De hoogste tijd om een andere weg in te slaan.

De eerste veranderingen tekenen zich inmiddels af. De focus op nieuwe uitbreidingslocaties verschuift naar de mogelijkheden die de bestaande (woning)voorraad biedt.

Optoppen: bouwen én behouden

Een goed voorbeeld daarvan is het zogenaamde ‘optoppen’ van bestaande panden. Het ministerie van BZK ondersteunt dit initiatief en heeft een landelijke aanpak optoppen gelanceerd op 24 mei jl. Met name de wat oudere appartementencomplexen bieden daar goede mogelijkheden voor en kennen vele voordelen. Met name voor corporaties maar ook voor andere eigenaren is het interessant. Eén of meerdere extra lagen voegt waarde toe aan het complex. Tevens is het een ‘natuurlijk moment’, ook financieel, om de onderliggende woningen op te knappen en te verduurzamen. Het bevordert de doorstroming op de woningmarkt, biedt kansen voor (pré)mantelzorgwoningen, zodat ouderen langer thuis kunnen blijven wonen en het gaat niet ten koste van grond. Het geeft ook een boost aan de leefbaarheid in de buurt en het ondersteunt het voorzieningenniveau. Het ministerie van BZK heeft de potentie van optoppen laten onderzoeken en komt uit op een mogelijke bouwproductie van 100.000 woningen op complexen van corporaties. Als je ook daken en grond van andere verhuurders meerekent is de potentie nog vele malen hoger. Door het gebruik van (biobased)houtbouw is er veel mogelijk zonder dat de fundering moet worden versterkt. De grootste plus is wellicht de snelheid. Waar een gemiddelde gebiedsontwikkeling een doorlooptijd kent van 10 tot 15 jaar kan een optopproject binnen 2 jaar worden gerealiseerd.  Alleen maar positief zou je zeggen. Maar Nederland zou Nederland niet zijn als er ook (politieke) weerstand is te verwachten. Voor de huidige bewoners is het niet per definitie een voordeel. Er is bouwoverlast en de parkeerdruk neemt toe. Uiteindelijk blijft het een keuze wat en voor wie we het doen.

Woningsplitsing: efficiënter benutten van bestaande woonruimte

Ook het splitsen van bestaande panden vermindert de woningnood. Door de toename van éénpersoonshuishoudens en ouderen, die zo lang mogelijk thuis (moeten) blijven wonen, is de gemiddelde woonoppervlakte per bewoner relatief hoog. In Nederland is dit nu gemiddeld 53 m²; in onze buurlanden 47 m². Woningsplitsing is een logische en haalbare oplossing om de toenemende vraag naar kleinere woningen het hoofd te bieden en daarmee het tekort aan geschikte woningen voor éénpersoonshuishoudens te verminderen. Ook zonder (grote) bouwkundige ingrepen zijn er mogelijkheden. Een voorbeeld daarvan zijn de zogenaamde ‘friendscontracten’. Met dit type contract kunnen corporaties eenvoudig bestaande woningen beter benutten voor vriendengroepen en alleenstaanden. Dit concept is toepasbaar in de sociale en middeldure huur. De woonlasten van de huurder zijn relatief laag, het verhoogt de huuropbrengsten van de woningbouwcoöperatie en verlaagt de uitgaven van de huurtoeslagen. Onlangs heeft minister De Jonge aangekondigd de wet te willen aanpassen om het aloude hospitaverhuur te stimuleren. Als je nu iemand in huis neemt kun je namelijk last krijgen met toeslagen en huurrechten wat redenen zijn om het niet te doen. De meeste potentie van splitsing zit overigens in de koopsector. Het aandeel huurwoningen in eigendom van woningcorporaties is 27 procent, het aandeel koopwoningen bedraagt 60 procent. Tegelijkertijd is er bij particuliere woningbezitters weinig bekend over de mogelijkheden van splitsing. Gemeenten kunnen door middel van goede voorlichting, soepele regelgeving en lagere leges een bijdrage leveren om particulieren te stimuleren. Niet alleen om voor meer huishoudens woonruimte te creëren. De enorme toename van ouderen (met of zonder zorgvraag) de komende jaren vraagt ook om actie. Ouderen blijven het liefst in hun buurtje wonen ook al  wordt de woning steeds minder geschikt of te groot. Kortom: splitsing, met of zonder bouwkundige ingreep, is niet alleen praktisch maar ook duurzaam, aangezien het de bestaande bouwvoorraad optimaliseert zonder dat er nieuw gebouwd hoeft te worden.

De eerste stappen worden gezet

Grootschalig optoppen en splitsen staat nog in de kinderschoenen. Het is hoopvol te zien dat er recent meer bestuurlijke aandacht is. Zo stelt de provincie Noord-Holland 2,5 miljoen euro subsidie beschikbaar om het bouwen van een extra verdieping op bestaande gebouwen te stimuleren. Zuid-Holland maakte eind vorig jaar ook al bekend met het optoppen aan de slag te gaan en de provincie Gelderland maakt zich sterk dat er de komende vijf jaar 12.000 huur- en koopwoningen bijgebouwd worden door verdiepingen toe te voegen aan bestaande gebouwen. De gemeente Ede gaat hier samen met woningcorporatie Woonstede mee aan de slag. De eerste huizen moeten daar eind volgend jaar op het dak staan. Gezien het urgente woningtekort nog kleine stapjes maar je moet ergens beginnen.

Werk aan de winkel

Gemeenten en corporaties zijn nu aan zet: breng de mogelijkheden in kaart, benut die kansen en ga er mee aan de slag! “Never waste a good crisis” heeft Churchill ons immers geleerd.