Optoppen, splitsen en aanplakken: zo creëer je sneller extra woningen binnen de bestaande voorraad 

Meer woningen realiseren hoeft niet altijd te betekenen dat er nieuwe wijken worden gebouwd. Ook binnen de bestaande gebouwde omgeving liggen volop kansen. Door woningen te splitsen, delen of op te toppen kunnen gemeenten en vastgoedeigenaren relatief snel extra woningen toevoegen. 

Volgens Patrick Folmer, projectmanager bij Procap, vraagt dat vooral om een andere manier van kijken. Niet alleen meer bouwen, maar beter benutten wat er al is. We gingen met hem in gesprek over de kansen, uitdagingen en lessen uit de praktijk. 

Waarom is beter benutten van de bestaande woningvoorraad belangrijk? 

De woningbouwopgave is groot, terwijl nieuwbouw en gebiedsontwikkeling vaak moeizaam van de grond komen. Daarom is het belangrijk om niet alleen te kijken naar nieuwbouw, maar ook naar het beter benutten van de bestaande voorraad. Denk aan woningdelen, splitsen, optoppen, aanbouwen en transformatie van bestaande gebouwen. 

Het vraagt om een andere manier van denken. We zijn gewend om woningtekorten op te lossen door meer te bouwen, maar er liggen ook kansen in het slimmer gebruiken van wat er al is. Dat principe zien we ook terug bij andere maatschappelijke vraagstukken, zoals netcongestie. Daar lossen we problemen niet alleen op door meer capaciteit toe te voegen, maar ook door gedrag en gebruik aan te passen. 

Eigenlijk hebben we in Nederland geen tekort aan vierkante meters, maar aan woningen. Het tekort zit vooral in het aantal voordeuren. Veel mensen wonen alleen en tegelijkertijd is eenzaamheid een groeiend probleem. Het beter benutten kan ook kansen bieden voor de sociale opgaven in een gebied.  

Wat maakt beter benutten ingewikkeld? 

In de basis is het niet ingewikkeld. De grootste uitdaging is dat het nog geen vanzelfsprekende oplossing is in de manier waarop we naar wonen kijken. 

Daarnaast vraagt het om een integrale aanpak. Het gaat namelijk niet alleen om het toevoegen van woningen. Maatregelen zoals splitsen, delen of optoppen kunnen tegelijkertijd bijdragen aan andere doelen, zoals verduurzaming, sociale cohesie of het in stand houden van voorzieningen. 

Daarom is een gebiedsgerichte aanpak essentieel. Je moet eerst goed begrijpen welke opgaven en kansen er in een wijk of gebied spelen. Vervolgens kijk je hoe beter benutten daar een bijdrage aan kan leveren.

Welke kansen biedt een gebiedsgerichte aanpak? 

Door op gebiedsniveau te kijken ontstaat de mogelijkheid om meerdere doelen tegelijk te realiseren. Meer woningen toevoegen kan bijvoorbeeld hand in hand gaan met verduurzaming, het versterken van de sociale structuur of het behouden van voorzieningen. 

Het begint met een analyse van fysieke, sociale en leefbaarheidsaspecten. Waar liggen kansen? Waar zitten knelpunten? Vervolgens kan worden bepaald welke maatregelen het meeste effect hebben. 

Ook doelgroepenbeleid kan hierbij een rol spelen. In gebieden met een hoge parkeerdruk kun je bijvoorbeeld sturen op doelgroepen die minder afhankelijk zijn van een auto. Daarbij is het belangrijk dat niet alleen het fysieke domein betrokken is, maar ook het sociaal domein. 

Hoe worden kansen in beeld gebracht? 

Er wordt gewerkt aan verschillende hulpmiddelen om kansen sneller inzichtelijk te maken. Samen met het ministerie, de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) en meerdere kennisinstellingen wordt onder andere gewerkt aan een set van tools die, op basis van dat, kennis en ervaringen, behulpzaam zijn om plannen te maken en te versnellen.  

Zo wordt een scan ontwikkeld die kansen op wijk- en gebouwniveau zichtbaar maakt. Denk aan fysieke kenmerken, bestemmingsplannen, eigendomssituaties en andere relevante factoren die worden gecombineerd en inzicht geven in mogelijkheden. Waarom is samenwerking zo belangrijk? 

Succes staat of valt met samenwerking. Corporaties, vastgoedeigenaren, gemeenten, brandweer, omgevingsdiensten, constructeurs, architecten en andere betrokkenen moeten vanaf het begin gezamenlijk optrekken. 

Wanneer alle disciplines vroeg aan tafel zitten, kunnen mogelijke knelpunten direct worden besproken. Dat voorkomt dat belangrijke belemmeringen pas laat in het proces naar voren komen. 

Ook bestuurlijk commitment is cruciaal. Iedereen moet vanuit zijn eigen rol bijdragen aan hetzelfde doel. 

Wat gebeurt er nu al in de praktijk? 

Bij woningcorporaties wordt steeds vaker gekeken naar de mogelijkheden binnen de bestaande voorraad. Zo wordt door de corporatie, in de gemeente Ede waar ik nu werk, bij iedere mutatie eerst beoordeeld of de woning gesplitst/gedeeld kan worden voordat deze weer op de markt gezet wordt.  Ook is een scan gemaakt van het corporatiebezit waar optopkansen zijn. Op basis daarvan worden er nu 3 complexen voorbereid om op te toppen waarbij corporatie en gemeente vanaf de initiatieffase gezamenlijk optrekken. Zodra deze zijn afgerond staan er nog ruim 20 complexen op de planning. Woningdelen en splitsen zijn veelal nu nog vergunningsplichtig.  Mogelijk dat vanuit de rijksoverheid dit versoepeld wordt door het delen of splitsen van de woning zoveel mogelijk vergunningsvrij te maken. Hoe zit het met parkeren? 

Parkeren wordt vaak genoemd als knelpunt, maar blijkt in de praktijk meestal goed oplosbaar. Het vraagt wel om maatwerk en een bewuste afweging van doelgroepen, gebiedskenmerken en parkeernormen.

Welke rol speelt verduurzaming? 

Beter benutten biedt vaak een natuurlijk moment om ook verduurzamingsmaatregelen mee te nemen. Tegelijkertijd kan het koppelen van beide opgaven processen vertragen. 

Bij corporaties geldt bijvoorbeeld dat voor verduurzamingsmaatregelen en/of renovatie instemming van 70 procent van de huurders nodig is. In Ede is dit losgekoppeld om het optoppen hier niet afhankelijk van te laten zijn. Wel wordt er een woonwensenonderzoek uitgevoerd om behoeften van bewoners op te halen, bijvoorbeeld rondom toegankelijkheid of de wens voor een lift. 

Wat zijn de uitdagingen bij particuliere eigenaren en VvE's? 

Bij particuliere woningeigenaren ligt de uitdaging vooral in het informeren en begeleiden. Veel mensen weten niet welke mogelijkheden er zijn of ervaren de stap naar het gemeentehuis als groot. 

Daarom werkt persoonlijke begeleiding vaak beter dan een algemene campagne. Denk aan een splitsingscoach of adviseur die met bewoners meedenkt over de mogelijkheden. 

Bij Verenigingen van Eigenaren (VvE's) is de opgave complexer. Gedeeld eigenaarschap waarbij iedereen moet instemmen is nu eenmaal ingewikkeld en tijdrovend.  

Wat is de rol van Procap? 

De kracht van Procap ligt in het begeleiden van het volledige traject: van ambitie en strategie tot uitvoering. 

Dat begint met de vraag: waar wil je naartoe en welke maatschappelijke doelen wil je bereiken? Vervolgens helpt Procap bij het organiseren van samenwerking, het in beeld brengen van kansen, het ontwikkelen van een integrale gebiedsgerichte aanpak en het realiseren van projecten. 

Wat is de belangrijkste boodschap voor gemeenten en corporaties? 

Wanneer er een woningbouwopgave ligt, kijk dan niet automatisch alleen naar nieuwbouw. Breng ook de potentie van beter benutten in kaart. Het is nodig om het woningtekort op te lossen.  

Kijk welke mogelijkheden er zijn voor woningdelen, splitsen, optoppen, aanbouwen en transformatie. Analyseer welke effecten dat oplevert, zowel voor het aantal woningen als voor andere maatschappelijke doelen. Pas daarna wordt duidelijk welke aanvullende nieuwbouwopgave nog resteert. Daarmee wordt beter benutten niet alleen een oplossing voor woningtekorten, maar ook een kans om bredere maatschappelijke doelen te realiseren. 

Meer weten over de kansen in jouw gemeente? Neem contact op met Patrick.